Piensa en la enfermera que lleva seis años juntando la entrada y sigue sin decidirse, porque el día que firme es el día en que ya no podrá irse al hospital de otra ciudad. En el repartidor al que su madre le recuerda, con cariño y a menudo, que el alquiler es dinero tirado. En la inquilina de Tokio que lleva once años en el mismo piso y paga casi lo mismo que el primer día, mientras el piso vale una quinta parte más y no es suyo.

Ninguno de los tres hace el tonto. Son la misma decisión vista desde tres puertas distintas, y hasta hace poco había una sola respuesta para las tres. Compra cuando puedas. El alquiler es para mientras.

Esa respuesta ha caducado, y no porque haya estallado nada. Es que comprar se ha encarecido respecto a alquilar en todos los países ricos que se te ocurran — no comparado con lo que costaba un piso, sino comparado con lo que cuesta alquilar ese mismo piso. Desde 2015 esa distancia se ha abierto en todas partes: una décima parte en Reino Unido, dos tercios en España. Y la vivienda se come hoy más sueldo que entonces en cinco de las seis mayores economías ricas. En Francia, y sólo en Francia, se come menos.

El siglo de pruebas tiene fecha de caducidad, y es 2015

El mejor argumento para comprar nunca fue una corazonada. Eran ciento cuarenta y cinco años de números en dieciséis países: la vivienda creció algo más del 6,6% anual descontada la inflación, por delante del 4,7% de la bolsa, y con menos de la mitad de sobresaltos. No es una ventaja pequeña. Es la razón por la que tus padres te dijeron lo que te dijeron.

Pero esa serie termina en 2015, justo antes de los años de los que estamos hablando. Y mide la casa, no al comprador. No descuenta los intereses, ni la caldera, ni los impuestos, ni lo que cuesta entrar y volver a salir. Con la hipoteca estadounidense al 6,71% y el euríbor al 2,95%, esos descuentos ya no son letra pequeña: son casi toda la respuesta.

Lo que se pierde al comprar no es dinero

El argumento que mejor aguanta contra la compra no tiene nada que ver con la rentabilidad. Una hipoteca te compra un suelo y te vende la posibilidad de moverte. Para la enfermera eso no es una abstracción: es el puesto en otra ciudad, el padre que enferma a trescientos kilómetros, la relación que se acaba. El alquiler es caro y reversible. La compra sale más barata con los años y es dificilísima de deshacer.

Y lo contrario es igual de cierto, aunque se diga menos. A un inquilino lo echan con una carta. Un propietario con la casa valiendo menos que su hipoteca también está atado, tampoco puede mudarse por trabajo, y el tejado no se le puede aplazar.

Ninguna de las dos está demostrada peor que la otra. Son dos maneras distintas de no estar a salvo.

Japón es lo que pasa en once años

Los alquileres japoneses han subido un 0,9% en once años. No un nueve por ciento. Cero coma nueve. En ese mismo tiempo el valor de las casas subió casi una quinta parte descontada la inflación.

Para la inquilina eso parece la mejor noticia del mundo, y mes a mes lo es. Pero estíralo: un hogar pasó once años acumulando una quinta parte más de algo, y el otro pasó once años pagando un techo y sin quedarse con nada. Ninguno hizo nada mal. La diferencia entre los dos ya es lo bastante grande como para heredarse, y se heredará.

Ésa es la parte de esta decisión que no cabe en ninguna calculadora de hipotecas: la distancia no se abre entre el prudente y el manirroto. Se abre entre el que pudo comprar y el que no.

Los dos números que lo deciden son los dos que nadie te da

Aquí viene lo útil, y es incómodo.

Sobre las pruebas disponibles, comprar ya no es la mejor decisión por defecto — y alquilar tampoco ha quedado demostrado mejor. No por prudencia: porque faltan las dos cifras que lo zanjarían, y también faltan en tu caso.

Lo que cuesta de verdad el viaje de ida y vuelta. No el precio: el impuesto de la compra, el notario, el registro, la agencia, y otro tanto al salir. Treinta de los treinta y ocho países más ricos te cobran por comprar una casa, y los treinta y ocho te cobran por tenerla. La cifra cambia muchísimo de un país a otro, y es la que decide todo lo demás.

Y cuántos años tendrías que quedarte para que ese viaje merezca la pena.

Esas dos no salen de un índice ni de un periódico. Salen de tu notaría, de tu banco y de tu cálculo honesto sobre dónde vas a estar viviendo dentro de diez años. Hasta que las tengas, nadie puede decirte si comprar — y el que te lo diga está adivinando.

La regla vieja tenía una gran virtud: no hacía falta saber nada. Eso es lo que se ha perdido. Lo que queda no es peor, sólo más difícil, y es una pregunta que tienes que contestar tú: no cuánto vale una casa, sino cuántos años vas a estar dentro.

La enfermera sigue sin firmar. No es indecisión. Le faltan dos números, y hace bien en esperar a tenerlos.

De dónde salen las cifras

Las cifras de arriba salen de los índices de precios de vivienda de la OCDE, de las encuestas de tipos de Freddie Mac y del Banco Central Europeo, y de The Rate of Return on Everything, el estudio de dieciséis economías entre 1870 y 2015.

Se le pusieron delante a seis modelos de inteligencia artificial, con un informe de cifras verificadas y fechadas y una instrucción: si un dato no está en el informe, di que no lo tienes en vez de estimarlo. Cuatro rondas, veinticinco turnos, nada editado.

Dos afirmaciones de aquel debate no aguantaron la comprobación y están marcadas en la transcripción. Ninguna es una cifra: una sostenía que los contratos inteligentes ya están abaratando la compraventa de vivienda, sin que exista prueba de que eso haya ocurrido; la otra, dicha dos veces, que históricamente más actividad financiera en vivienda significa menos acceso — una afirmación discutida, presentada como resuelta.

Los dos números decisivos se dejaron fuera del informe a propósito, para ver qué hacían los modelos con un hueco. Los seis dijeron que no los tenían. Uno intentó rodearlo y otro le pidió una sola cifra verificada.